空き家の処分について
両親ともに亡くなり、子は全員自分の持家で暮らしてきている場合に、誰も住まなくなった実家の土地建物をどうしようか、という話になります。いずれ子の１人が建替えをして住みたいなどの要望もなければ、売却をするという方向になると思います。ただ、昔は皆で暮らしていた想い出のある実家を、売ったり取り壊したりということには、その方が良いという話にはなっても、不動産業者に相談に行くなどの具体的な行動にはなかなか移せず、数年が経ってしまうという方も多い様です。
ただ、人が住まなくなった家の損傷は早く進みます。火事や倒壊、あるいは有害な動物などが住みつくといった事で第三者に損害を与えれば、所有者である相続人全員が損害賠償責任を負う可能性もありますので、注意が必要です。
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空家等対策の推進に関する特別措置法
平成27年5月26日に空家等対策の推進に関する特別措置法が完全施行されました。この法律により、市区町村が空家の調査をして、「特定空家」に認定すると、下記の措置が可能となります。
「特定空家」とは、下記①～④の状態にある空家等です（2条2項）。
① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
市区町村は、特定空家等の所有者に対して、取壊し、修繕、立木竹の伐採などの措置をとる様に、助言又は指導 →（指導で改善されないと）勧告 →（勧告しても改善されないと）命令をする事ができるようになります。さらに、それでも何の措置も取られない場合には、行政代執行の方法により強制執行も可能となります。(14 条)
固定資産税軽減措置の不適用
また、特定空家等の敷地については、固定資産税について、住宅用地の特例として土地の評価額を1/6に減ずる措置が適用されなくなります。
例えば、更地の土地の評価額が1,000万円だとすると、固定資産税額（1.4％）は、14万円になります。この土地の上に住宅が建っていると、土地の固定資産税額は、1,000万×1/6×1.4%＝約23,000円と、６分の１に軽減されます。
今までは、長年空家であっても住宅が建っている限り、固定資産税額は軽減されていました。下手に取り壊して更地にすると固定資産税額が6倍になってしまうため、取り壊わさずに置いておかれているのです。今後は、市町村の調査により特定空家に認定されると、取り壊されなくとも敷地の固定資産税について更地と同様に課税できる様になります。
相続した空家を売却した場合の譲渡所得税の特別控除
居住していた土地建物を売却して譲渡益が出た場合（買った時の価格より高く売れた場合）、3,000万円まで控除される特別控除制度があります。これと同様の控除が、平成28年度の税制改正により、相続した空家及びその敷地を売却する場合にも、一定の条件の下、適用される様になりました。
相続した土地建物を売却する場合、亡親が購入当時にいくらで買った（取得費）か分かる資料（売買契約書や領収書など）が無い事も多くあります。その場合、少なくとも売却価格の５％はを取得費として差し引ける扱いになっていますが、2,000万円で売却した場合、100万円しか差し引く事ができず、売却時の諸経費が100万円として引いても、1,800万円程に対して譲渡税が課税されることになります。長期譲渡税という低い方の税率（約20％）でも、360万円程が課税される事になります。
これが、特別控除が適用されると、売却代金が3000万円以下の場合には譲渡税が全くかからない様になります。
特別控除が適用される条件
ただし、3,000万円の特別控除を受けるためには、下記の条件を全て満たしている必要があります。
・相続開始日から起算して３年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、平成28年４月１日から平成31年12月31日までに売却すること。
・相続開始の直前において、被相続人が居住していたものであること
・相続開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた者がいなかったこと
・昭和56年５月31日以前（旧耐震基準の時代）に建築された家屋であること。ただし、区分建物（マンション）は除きます。
・相続開始の時から譲渡の時まで事業、貸付、居住で使われていなかったこと（空家状態であったこと）。
・耐震改修を行って新耐震基準に適合する建物として売却するか、家屋を取り壊して更地にし、土地だけ売却すること。
・売却価格が１億円以下であること。
空家を売却する場合
空家を売却する事に決めた場合には、不動産業者に仲介依頼するのと並行して、まず相続人への名義変更登記をする必要があります。相続登記をしないままで売却する事はできません。
相続人が例えばＡＢＣの兄弟３人である場合、ＡＢＣで３分の１ずつの共有名義で相続登記をして、３人が売主となって売却する方法と、Ａだけの名義にしてＡが売主となって売却し、売却代金を３人で分けるという方法があります。ＢＣが遠方に住んでいる様な時には後者の方がやりやすいと思いますが、遺産分割協議書にきちんとその旨を記載しておかないと、後に売却代金を分けた時にＡからＢＣへの贈与ともなりかねませんので、注意が必要です。
なお、特に知っている不動産業者もいないこともあって売却したいがなかなか重い腰が上がらないという方も結構いらっしゃいます。私たち司法書士は、不動産の登記を通じて不動産業者とも仕事で多く関わります。相続も含めて空家処分についてもご相談頂けば、いくつか不動産業者をご紹介する事も可能です。紹介によれば、業者側も紹介者の顔をつぶすわけにはいかないため、一見客で訪ねるよりは安心感も持てると思います。
ただし最近では、少子高齢化の影響もあり、売りに出してもなかなか買い手が付かない事も、ひと昔前より増えていると思います。神奈川県内はまだそうでもないかもしれませんが、地方都市になると、住宅街の土地ですら買い手が付きにくくなってきている様です。実際、地方都市の不動産の相続登記を何度かしていますが、一様に売りたいのに売れないという話を聞きます。今後さらに買い手が付きにくくなっていくであろうことを考えると、空家のまま放置しておくのはあまり得策ではないのかなと思います。
