相続登記の義務化と住所変更登記の義務化
令和６年４月１日より、相続登記が義務化されます。また、こちらは施行日が未確定ですが、令和８年４月までに、住所変更登記も義務化されます。
相続登記の義務化と、住所変更登記の義務化について、以下に記載しています。
こちらに載っていない事や、載っているけどよく分からないといった場合には、ご遠慮なくお問い合わせ下さい。些細な事でも気軽にご相談して頂ける様に、相談はいつでも無料にしています。
なぜ義務化されるのか
相続登記も住所変更登記も、いずれも現状は登記する義務はありません。そのため、いわゆる「所有者不明土地」が多く存在しています。
不動産の名義人が亡くなって相続登記されないまま長年経過し、誰が相続人であるのか捜索するだけでも大変な作業を要する場合や、不動産名義人の住所が変わっていて捜索が困難な場合などです。
相続登記と住所変更登記の義務化は、この所有者不明土地が増えていくのを予防するための制度になります。
相続登記の義務化について
相続により不動産を取得した相続人は、相続による取得を知った日から３年以内に相続登記をする義務があり、登記を怠った場合、正当な理由が無い限り、１０万円以下の過料（行政罰）が科されることがあります。
不動産の名義人が死亡し相続が開始した場合、遺言書があれば遺言内容通りに受遺者が取得し、遺言書が無ければ、相続人全員による遺産分割協議で誰が取得するかを決めるか、法定相続分通りに相続人全員で取得するかになります。誰が取得するかが定まれば（かつそれを知れば）、その者に登記義務が発生します。
なお、令和６年４月１日より前に相続が開始しているが登記していない場合にも、令和６年４月１日から３年以内に登記する義務がありますので、要注意です。
正当な理由
正当な理由がある場合には過料対象とならないとされていますが、正当な理由に当たる場合として、法務省・法務局のＨＰには下記の例が載っています。
(1)相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な 資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
(2)遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
(3)申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース など
３年以内に登記する事が難しい事情ある場合
遺産分割協議をしようと試みるも一部の相続人が話し合いにも応じない、あるいは話し合いをしても分割方法について全員の合意が困難なまま、３年を経過してしまいそうな場合、個々の事情により、正当な理由に該当する場合もあるかもしれませんが、該当せず過料対象となる場合もありそうです。その場合は下記の２つの方法により回避することが可能です。
ひとつは、法定相続分通りに相続人全員の名義に登記をして、遺産分割協議が成立したら、遺産分割を原因とする名義変更登記をする事です。
もうひとつは、新しく設けられる、相続人申告登記をしておく事です。
相続人申告登記
相続登記の義務化に伴って、「相続人申告登記」という新しい登記制度が設けられます。これは３年以内に遺産分割協議の成立が見込めない様な場合に、とりあえず、自分は相続人の一人です、と申告して住所・氏名を登記してもらう制度で、それにより相続登記義務を果たしたことにしてもらえます。これは義務を果たしておきたい相続人がそれぞれ、単独で自分の申告をする事ができ、その申告をした者だけが義務を果たしたことになります。
その後、数年経過後に、遺産分割が成立して、当該不動産を取得する者が決まれば、その者が、遺産分割成立の日から３年以内に、登記をする義務が生じます。
住所変更登記の義務化
不動産を取得した後、引越しして住民票の住所が変われば、変わった時から２年以内に住所変更登記をする必要があります。登記を怠った場合、正当な理由の無い限り、５万円以下の過料（行政罰）が科されることがあります。
住所だけでなく、婚姻等により氏名が変わった場合も同様に、氏名変更等をする必要があります。
なお、義務化の施行日より前に変わっていた場合は、施行日から２年以内に住所や氏名の変更登記をする必要があります。
